Ação de despejo por falta de pagamento: guia passo a passo

Se você é proprietário de um imóvel alugado e o inquilino parou de pagar, a ação de despejo por falta de pagamento é o caminho jurídico para retomar o imóvel e cobrar os valores devidos. Diferente do que muitos imaginam, não basta querer o imóvel de volta: a lei exige um procedimento específico, com prazos e documentos próprios. Neste guia, explico o passo a passo completo, desde os requisitos iniciais até a desocupação efetiva, com os erros mais comuns que podem atrasar ou até inviabilizar o seu pedido.

A ação de despejo por falta de pagamento está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e permite ao locador rescindir o contrato e recuperar o imóvel quando o locatário deixa de pagar aluguel, acessórios (como IPTU e condomínio, se previstos) ou encargos. O processo começa com a comprovação do inadimplemento e termina, em regra, com a desocupação voluntária ou forçada do imóvel.

Passo 1: Verifique os requisitos da ação

Antes de ajuizar a ação, confirme se você atende aos requisitos legais. O primeiro deles é a existência de contrato de locação, escrito ou verbal, que comprove a relação locatícia. O segundo é o inadimplemento: o inquilino deve estar em mora, ou seja, com aluguel ou encargos vencidos e não pagos.

Um erro comum é ajuizar a ação sem ter notificado o inquilino. Embora a lei exija a citação do réu para pagar em 15 dias, muitos juízes entendem que uma notificação prévia extrajudicial facilita a comprovação da mora. Se o contrato prevê a notificação, ela é obrigatória. Verifique também se há garantias locatícias (fiador, caução, seguro-fiança), pois isso pode mudar a estratégia de cobrança.

Passo 2: Reúna os documentos necessários

A petição inicial deve vir acompanhada de documentos que comprovem a relação locatícia e o inadimplemento. Isso inclui o contrato de locação, o comprovante de entrega do imóvel (vistoria), os recibos de aluguel ou extratos bancários que mostram os pagamentos anteriores, e o demonstrativo dos valores em atraso.

Guarde também a notificação enviada ao inquilino, caso tenha feito. Se o imóvel tiver condomínio ou IPTU, inclua os comprovantes desses encargos, pois eles podem ser cobrados na mesma ação. Uma dica prática: organize os valores em uma planilha simples, discriminando mês a mês o que está devido. Isso facilita o trabalho do juiz e evita questionamentos sobre o cálculo.

O erro mais frequente nesta etapa é a falta de prova do inadimplemento. Não basta dizer que o inquilino não pagou: é preciso demonstrar. Se você recebia em dinheiro, tenha recibos assinados dos meses pagos para provar que os seguintes não foram quitados.

Passo 3: Calcule os valores devidos

A ação de despejo por falta de pagamento permite cobrar aluguéis e acessórios vencidos, multa moratória (se prevista no contrato), aluguéis que vencerem até a desocupação, e as despesas processuais. O valor da causa deve corresponder a esse total, e não apenas ao aluguel de um mês.

Um detalhe importante: se o inquilino pagar os valores devidos em juízo até a citação, ele pode evitar o despejo. A lei dá ao locatário o direito de purgar a mora, ou seja, quitar a dívida e permanecer no imóvel, desde que não tenha feito isso nos últimos 24 meses. Por isso, o cálculo deve ser preciso, pois qualquer erro pode dar margem a questionamentos.

Passo 4: Ajuíze a ação e aguarde a citação

Com os documentos em mãos, o advogado protocola a petição inicial no fórum da comarca do imóvel. O juiz analisa os requisitos e, se estiverem presentes, determina a citação do inquilino para, em 15 dias, pagar o débito ou apresentar defesa.

Se o inquilino não pagar nem contestar, o juiz poderá decretar o despejo e condená-lo ao pagamento dos valores. Mas atenção: a citação precisa ser válida. Se o réu não for encontrado, a citação por edital pode ser necessária, o que alonga o processo.

Passo 5: Aguarde a sentença e a desocupação

Após a fase de defesa e instrução, o juiz profere sentença. Se o pedido for julgado procedente, o despejo é decretado e o inquilino recebe um prazo para desocupar voluntariamente. Esse prazo, em regra, é de 30 dias, mas pode ser menor se o contrato previr ou se o caso envolver risco.

Se o inquilino não sair, o locador pode requerer a expedição de mandado de despejo, que será cumprido por oficial de justiça. Em alguns casos, é possível solicitar liminar de despejo, quando o contrato está vencido ou o inquilino não apresenta garantias. Mas isso depende da análise do juiz.

Passo 6: Execute a cobrança dos valores

A ação de despejo por falta de pagamento não serve apenas para retomar o imóvel. Na mesma sentença, o juiz condena o inquilino a pagar os aluguéis vencidos, os que vencerem até a desocupação e as custas processuais. Se o réu não pagar voluntariamente, você pode iniciar a execução, que é a fase de cobrança forçada.

Uma observação prática: se o contrato tem fiador, a execução pode ser direcionada a ele. Se não há garantias, a cobrança pode ser mais difícil, mas ainda é possível penhorar bens do devedor.

Checklist final

Antes de ajuizar a ação, confira: contrato de locação em mãos, comprovantes de pagamento dos meses anteriores, demonstrativo dos valores em atraso, notificação prévia (se exigida), e advogado constituído. Com isso, o processo tende a seguir mais rápido.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo por falta de pagamento

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

O prazo varia conforme a comarca e a defesa apresentada. Em casos simples, sem contestação, a desocupação pode ocorrer em poucos meses. Se houver contestação e perícia, o processo pode levar mais de um ano. A liminar, quando cabível, acelera a saída.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim. Até a citação, o inquilino pode pagar os valores devidos e purgar a mora, o que impede a rescisão do contrato. Esse direito, porém, só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses. Se já usou, o despejo pode prosseguir mesmo com o pagamento.

É possível pedir despejo sem contrato escrito?

Sim, a lei admite a locação verbal. Nesse caso, o locador deve comprovar a relação por outros meios, como recibos de pagamento, testemunhas ou conversas. A prova do inadimplemento também é necessária, o que pode ser mais difícil sem contrato formal.

O que é a purgação da mora?

É o direito do inquilino de quitar os débitos em juízo e evitar o despejo. O pagamento deve incluir aluguéis, acessórios, multa e custas. Se feito até a citação, o contrato continua valendo. Se o inquilino já purgou a mora nos últimos 24 meses, perde esse direito.

Como funciona a liminar de despejo?

A liminar é uma decisão provisória que antecipa a desocupação. Ela é cabível quando o contrato está vencido ou quando o inquilino não apresenta garantias. O juiz analisa os requisitos e, se presentes, determina a saída antes da sentença final.

Preciso de advogado para entrar com a ação?

Sim, a ação de despejo exige advogado, exceto quando o valor da causa for inferior a 40 salários mínimos e o locador litigar pessoalmente, o que é raro em locações. O advogado é essencial para reunir a documentação e conduzir o processo corretamente.