13 direitos do fiador aluguel que a lei protege

Ser fiador em um contrato de aluguel é um gesto de confiança que, sem conhecimento, pode virar um passivo. A lei, porém, não trata a fiança como uma via de mão única: o fiador tem direitos expressos que equilibram a relação com o locador. Este guia reúne os 13 principais direitos do fiador previstos na legislação e na jurisprudência, para que você saiba exatamente onde está pisando antes de assinar ou enquanto ainda responde por uma fiança.

O fiador é a garantia pessoal do contrato de locação. Quando o inquilino não paga, o locador pode acionar o fiador, mas isso não significa que ele fique sem proteção. Da notificação prévia ao direito de regresso, passando pela possibilidade de sair da fiança, cada direito tem um fundamento legal e um caminho prático.

1. Exigir contrato escrito e completo

A fiança não se presume: ela deve estar expressa no contrato de locação ou em documento separado. Sem a assinatura do fiador em um instrumento que especifique o valor, o prazo e as condições, a garantia não é válida. O fiador pode exigir uma cópia do contrato e verificar se todos os campos estão preenchidos antes de assinar.

Um contrato genérico, sem valor do aluguel ou com cláusulas em branco, é um risco. Nesse caso, o fiador pode se recusar a assinar até que o documento esteja completo.

2. Não ser cobrado por dívidas anteriores à assinatura

A fiança cobre as obrigações que surgem durante a vigência do contrato. Dívidas de aluguel ou encargos anteriores à data da assinatura da fiança não podem ser cobradas do fiador, salvo se ele tiver assumido expressamente esse passivo.

Na prática, se o locador tentar cobrar valores antigos, o fiador pode contestar a cobrança e exigir que a dívida seja comprovada.

3. Ser notificado sobre a execução da fiança

Antes de acionar o fiador, o locador deve notificá-lo formalmente sobre a inadimplência do inquilino. Essa notificação é essencial para que o fiador tenha ciência do problema e possa tomar providências, como pagar ou cobrar o inquilino.

A ausência de notificação pode tornar a cobrança indevida, caso o fiador não tenha tido a chance de regularizar a situação.

4. Limitar a responsabilidade ao valor pactuado

O fiador responde até o limite do que foi acordado no contrato. Se a fiança foi dada para um aluguel de R$ 2.000, o fiador não pode ser cobrado por valores que extrapolem esse montante, como multas abusivas ou encargos não previstos.

A dica é verificar se o contrato estipula um teto para a fiança ou se ela é ilimitada. No segundo caso, a responsabilidade cobre todo o débito, mas ainda assim limitada às obrigações do contrato.

5. Receber o imóvel em boas condições (e comprovar)

O fiador tem direito de exigir que o imóvel seja entregue em estado de conservação adequado. Se o locador tentar cobrar danos que já existiam antes da locação, o fiador pode se defender com fotos, laudos e vistorias.

A vistoria de entrada e de saída é a principal prova. Sem ela, o fiador pode ficar vulnerável a cobranças indevidas.

6. Direito de regresso contra o inquilino

Se o fiador pagar uma dívida do inquilino, ele tem o direito de cobrar esse valor de volta. Esse é o chamado direito de regresso, que permite ao fiador processar o inquilino para reaver o que pagou, com juros e correção.

Na prática, o fiador deve guardar recibos e comprovantes de pagamento para exercer esse direito.

7. Não ser acionado por obrigações que não assumiu

A fiança não cobre multas por infrações cometidas pelo inquilino fora do contrato, como danos a terceiros ou multas de trânsito. O fiador responde apenas pelas obrigações locatícias previstas na lei e no contrato.

Cobranças por serviços não solicitados ou por tributos que não são do locatário podem ser contestadas.

8. Poder se exonerar da fiança em contratos por prazo indeterminado

Em contratos por prazo indeterminado, o fiador pode se livrar da fiança notificando o locador por escrito. A lei garante esse direito, desde que a notificação seja feita com antecedência e o fiador não tenha débitos pendentes.

Essa é uma das principais formas de sair da fiança sem depender da concordância do locador.

9. Exigir a devolução de documentos e garantias

Ao final do contrato ou após a exoneração, o fiador tem direito de receber de volta todos os documentos que entregou como garantia, como contratos, recibos e cauções. A retenção indevida pode gerar indenização.

Caso o locador não devolva, o fiador pode notificar e, se necessário, buscar a via judicial.

10. Ser informado sobre o andamento do contrato

O fiador tem direito de ser informado sobre prorrogações, renovações ou alterações no contrato que possam afetar sua responsabilidade. Se o contrato for renovado sem o conhecimento do fiador, a fiança pode não se estender automaticamente.

A falta de comunicação pode ser usada como defesa em caso de cobrança.

11. Não ser responsável por multas por quebra de contrato sem anuência

Se o inquilino quebrar o contrato e o locador aplicar multa, o fiador só responde se essa multa estiver prevista no contrato e se ele tiver anuído. Multas abusivas ou não pactuadas podem ser questionadas.

O fiador deve verificar se a multa corresponde a um percentual razoável, geralmente limitado a 10% do valor restante.

12. Ter direito à compensação por danos sofridos

Se o locador agir de má-fé, como cobrar valores indevidos ou executar a fiança sem notificação, o fiador pode buscar indenização por danos materiais e morais.\n

13. Contar com o benefício de ordem

O benefício de ordem, previsto no Código Civil, garante que o fiador só seja acionado depois que os bens do inquilino forem executados. O locador não pode escolher cobrar primeiro do fiador se o inquilino ainda tem patrimônio.

Na prática, o fiador pode exigir que a cobrança comece pelo devedor principal, o que reduz o risco de ser acionado prematuramente.

Como usar esses direitos na prática

Se você é fiador ou está pensando em ser, o primeiro passo é ler o contrato com atenção e exigir que todos os termos estejam claros. Guarde uma cópia assinada e mantenha contato com o inquilino para saber se os pagamentos estão em dia.

Em caso de cobrança indevida, reúna as provas e procure orientação jurídica. Muitos desses direitos podem ser exercidos extrajudicialmente, com uma notificação formal.

Perguntas frequentes sobre direitos do fiador

O que fazer para não ser mais fiador?

Você pode pedir a exoneração em contratos por prazo indeterminado, com notificação ao locador. Em contratos com prazo fixo, a saída depende da concordância do locador ou do fim do prazo.

Fiador pode ser preso?

Sim, em caso de dívida de aluguel, o fiador pode ser alvo de ação de despejo, mas a prisão civil por dívida de aluguel foi extinta. O risco é patrimonial, não de prisão.

O fiador é responsável por danos ao imóvel?

Sim, se os danos forem causados pelo inquilino durante a locação e estiverem previstos no contrato. O fiador responde por esses valores, mas pode cobrar do inquilino depois.

Como provar que a fiança terminou?

Guarde a notificação de exoneração com aviso de recebimento e o comprovante de devolução de documentos. Em caso de renovação, verifique se o contrato foi renovado sem sua anuência.

O fiador pode cobrar taxa do inquilino?

Não há previsão legal para cobrança de taxa. O fiador pode, no entanto, negociar com o inquilino uma compensação, mas isso não faz parte dos direitos legais.

A fiança cobre reajustes de aluguel?

Sim, desde que o reajuste esteja previsto no contrato e seja baseado em índice como o IGP-M, que teve variação mensal de 179,25% em dezembro de 2019, segundo o Banco Central do Brasil. O fiador deve estar ciente dos índices aplicáveis.