# Revisão aluguel judicial: como funciona o processo

> A revisão de aluguel judicial é a ação cabível para corrigir o valor do aluguel quando as partes não chegam a acordo. O processo exige contrato vigente há pelo menos três anos e comprovação da defasagem do preço de mercado. A ação tramita na Justiça e pode resultar em novo valor retroativo ou para o futuro.

*IDECrim · Direito do Consumidor · 17 de setembro de 2026 · Dr. Adelmo Brandão Pacheco*

A ação de revisão de aluguel judicial é o caminho para corrigir o valor do aluguel quando as partes não chegam a um acordo. O processo exige contrato vigente há pelo menos três anos e prova da defasagem. Veja o passo a passo.

A revisão judicial de aluguel é o instrumento para corrigir o valor do aluguel quando locador e locatário não chegam a um acordo. Não se trata de mero reajuste por índice: é uma ação que busca um novo valor de mercado, e pode ser proposta após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, conforme o Art. 19 da Lei do Inquilinato. O resultado esperado é uma sentença que fixe o aluguel justo para o período seguinte, com efeitos a partir da citação ou do laudo, conforme o caso.

## Passo 1: Verificar os pré-requisitos

Antes de qualquer coisa, confira se o contrato está vigente há pelo menos três anos. Esse prazo conta da assinatura ou do último acordo revisional. Se o contrato tiver cláusula de reajuste anual por índice, isso não impede a revisão, mas o pedido deve mirar o valor de mercado, não apenas o índice. Erro comum: acreditar que a revisão serve para cobrar reajustes atrasados. Ela olha para frente, não para o passado.

## Passo 2: Reunir provas da defasagem

O juiz decide com base em elementos concretos. Contratos de imóveis semelhantes na mesma região, anúncios recentes, laudos de corretores e a evolução de índices como o IGP-M ajudam a demonstrar a defasagem. Segundo o Banco Central, a variação mensal do IGP-M em dezembro de 2019 foi 179,25% (Banco Central do Brasil, 2019-12-01). Esse dado, isoladamente, não define o novo aluguel, mas mostra como o índice pode se distanciar da realidade. Dica: junte pelo menos três anúncios comparáveis. Erro comum: apresentar apenas o índice sem provar que o imóvel específico está defasado.

## Passo 3: Tentar acordo antes de judicializar

A lei não exige tentativa prévia de acordo, mas o juiz valoriza quem demonstra boa-fé. Envie proposta por escrito, com o valor pretendido e a justificativa. Se o locador recusar, guarde o e-mail ou a carta. Isso ajuda na eventual discussão sobre honorários e sucumbência. Erro comum: entrar com a ação sem qualquer comunicação, o que pode ser lido como litigância desnecessária.

## Passo 4: Escolher o tipo de ação

A ação revisional pode ser proposta pelo locador ou pelo locatário. O procedimento comum é o ordinário, mas há ritos especiais se o valor da causa for menor. O pedido deve ser certo: novo valor pretendido, data de início dos efeitos e, se for o caso, cobrança de diferenças. Erro comum: pedir "revisão do aluguel" de forma genérica, sem indicar o valor. O juiz não pode substituir a parte para fixar o quantum.

## Passo 5: Produzir prova pericial

Na maioria dos casos, o juiz nomeia perito para avaliar o valor de mercado. As partes podem indicar assistentes técnicos e formular quesitos. O laudo é a peça central. Erro comum: ignorar os quesitos, deixando de apontar peculiaridades do imóvel (reformas, localização, benfeitorias). Isso pode levar a um valor médio que não reflete o caso concreto.

## Passo 6: Sentença e efeitos

O juiz fixa o novo aluguel, normalmente a partir da citação ou do laudo. A sentença vale como título executivo se houver diferenças. Em recurso, o tribunal revisa a fundamentação e a prova, não apenas o dispositivo. Erro comum: esperar que a sentença retroaja à data do pedido sem previsão legal ou contratual.

## Checklist rápido

- Contrato vigente há três anos ou mais
- Prova da defasagem (anúncios, laudos, índices)
- Tentativa de acordo documentada
- Pedido com valor certo e data de efeitos
- Quesitos para o perito

## FAQ

### Qual o prazo para pedir revisão de aluguel?

O prazo é de três anos a contar da vigência do contrato ou do último acordo revisional. Não se trata de prazo decadencial, mas de requisito temporal. Após esse período, a ação pode ser proposta a qualquer momento, desde que o contrato esteja em vigor.

### Quem pode entrar com a ação revisional?

Tanto o locador quanto o locatário podem propor a ação. O locador busca aumentar o aluguel defasado; o locatário, reduzi-lo se estiver acima do mercado. Ambos precisam demonstrar a defasagem com provas concretas.

### O que o juiz leva em conta para fixar o novo valor?

O juiz considera o laudo pericial, as condições do imóvel, a localização e os preços de mercado. Índices como o IGP-M servem como referência, mas não vinculam. A fundamentação da sentença deve explicar por que chegou àquele valor.

### A revisão vale a partir de quando?

Em regra, os efeitos valem a partir da citação ou do laudo, conforme entendimento do tribunal. Não há retroação à data do pedido, salvo acordo entre as partes ou previsão contratual específica.

### Preciso de advogado para entrar com a ação?

Sim, a ação revisional exige advogado, salvo se o valor da causa permitir juizado especial, o que é raro. O advogado ajuda a formular o pedido certo e a produzir a prova técnica adequada.

### O que acontece se o locador não aceitar o acordo?

Se não houver acordo, a ação segue. O juiz decidirá com base nas provas. A recusa não gera penalidade automática, mas pode influenciar na condenação em honorários e custas, dependendo da fundamentação.

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Fonte (canonical): https://idecrim.com.br/direito-do-consumidor/revisao-aluguel-judicial-como-funciona-o-processo/