# 13 direitos do fiador aluguel que a lei protege

> A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) assegura ao fiador de aluguel 13 direitos protetivos, incluindo a exigência de notificação prévia para renovação ou rescisão contratual, a limitação da responsabilidade ao período de vigência do contrato e a possibilidade de exoneração da fiança sem anuência do locador. O fiador não responde por débitos posteriores à entrega do imóvel ou por multas não comunicadas formalmente.

*IDECrim · Direito do Consumidor · 07 de setembro de 2026 · Dr. Hélio Faleiro Mont'Alverne*

Ser fiador vai além de assinar um contrato: envolve riscos e também direitos pouco conhecidos. Conheça 13 proteções legais que todo fiador tem ao garantir um aluguel e evite prejuízos.

Ser fiador em um contrato de aluguel é um gesto de confiança que, sem conhecimento, pode virar um passivo. A lei, porém, não trata a fiança como uma via de mão única: o fiador tem direitos expressos que equilibram a relação com o locador. Este guia reúne os 13 principais direitos do fiador previstos na legislação e na jurisprudência, para que você saiba exatamente onde está pisando antes de assinar ou enquanto ainda responde por uma fiança.

O fiador é a garantia pessoal do contrato de locação. Quando o inquilino não paga, o locador pode acionar o fiador, mas isso não significa que ele fique sem proteção. Da notificação prévia ao direito de regresso, passando pela possibilidade de sair da fiança, cada direito tem um fundamento legal e um caminho prático.

## 1. Exigir contrato escrito e completo

A fiança não se presume: ela deve estar expressa no contrato de locação ou em documento separado. Sem a assinatura do fiador em um instrumento que especifique o valor, o prazo e as condições, a garantia não é válida. O fiador pode exigir uma cópia do contrato e verificar se todos os campos estão preenchidos antes de assinar.

Um contrato genérico, sem valor do aluguel ou com cláusulas em branco, é um risco. Nesse caso, o fiador pode se recusar a assinar até que o documento esteja completo.

## 2. Não ser cobrado por dívidas anteriores à assinatura

A fiança cobre as obrigações que surgem durante a vigência do contrato. Dívidas de aluguel ou encargos anteriores à data da assinatura da fiança não podem ser cobradas do fiador, salvo se ele tiver assumido expressamente esse passivo.

Na prática, se o locador tentar cobrar valores antigos, o fiador pode contestar a cobrança e exigir que a dívida seja comprovada.

## 3. Ser notificado sobre a execução da fiança

Antes de acionar o fiador, o locador deve notificá-lo formalmente sobre a inadimplência do inquilino. Essa notificação é essencial para que o fiador tenha ciência do problema e possa tomar providências, como pagar ou cobrar o inquilino.

A ausência de notificação pode tornar a cobrança indevida, caso o fiador não tenha tido a chance de regularizar a situação.

## 4. Limitar a responsabilidade ao valor pactuado

O fiador responde até o limite do que foi acordado no contrato. Se a fiança foi dada para um aluguel de R$ 2.000, o fiador não pode ser cobrado por valores que extrapolem esse montante, como multas abusivas ou encargos não previstos.

A dica é verificar se o contrato estipula um teto para a fiança ou se ela é ilimitada. No segundo caso, a responsabilidade cobre todo o débito, mas ainda assim limitada às obrigações do contrato.

## 5. Receber o imóvel em boas condições (e comprovar)

O fiador tem direito de exigir que o imóvel seja entregue em estado de conservação adequado. Se o locador tentar cobrar danos que já existiam antes da locação, o fiador pode se defender com fotos, laudos e vistorias.

A vistoria de entrada e de saída é a principal prova. Sem ela, o fiador pode ficar vulnerável a cobranças indevidas.

## 6. Direito de regresso contra o inquilino

Se o fiador pagar uma dívida do inquilino, ele tem o direito de cobrar esse valor de volta. Esse é o chamado direito de regresso, que permite ao fiador processar o inquilino para reaver o que pagou, com juros e correção.

Na prática, o fiador deve guardar recibos e comprovantes de pagamento para exercer esse direito.

## 7. Não ser acionado por obrigações que não assumiu

A fiança não cobre multas por infrações cometidas pelo inquilino fora do contrato, como danos a terceiros ou multas de trânsito. O fiador responde apenas pelas obrigações locatícias previstas na lei e no contrato.

Cobranças por serviços não solicitados ou por tributos que não são do locatário podem ser contestadas.

## 8. Poder se exonerar da fiança em contratos por prazo indeterminado

Em contratos por prazo indeterminado, o fiador pode se livrar da fiança notificando o locador por escrito. A lei garante esse direito, desde que a notificação seja feita com antecedência e o fiador não tenha débitos pendentes.

Essa é uma das principais formas de sair da fiança sem depender da concordância do locador.

## 9. Exigir a devolução de documentos e garantias

Ao final do contrato ou após a exoneração, o fiador tem direito de receber de volta todos os documentos que entregou como garantia, como contratos, recibos e cauções. A retenção indevida pode gerar indenização.

Caso o locador não devolva, o fiador pode notificar e, se necessário, buscar a via judicial.

## 10. Ser informado sobre o andamento do contrato

O fiador tem direito de ser informado sobre prorrogações, renovações ou alterações no contrato que possam afetar sua responsabilidade. Se o contrato for renovado sem o conhecimento do fiador, a fiança pode não se estender automaticamente.

A falta de comunicação pode ser usada como defesa em caso de cobrança.

## 11. Não ser responsável por multas por quebra de contrato sem anuência

Se o inquilino quebrar o contrato e o locador aplicar multa, o fiador só responde se essa multa estiver prevista no contrato e se ele tiver anuído. Multas abusivas ou não pactuadas podem ser questionadas.

O fiador deve verificar se a multa corresponde a um percentual razoável, geralmente limitado a 10% do valor restante.

## 12. Ter direito à compensação por danos sofridos

Se o locador agir de má-fé, como cobrar valores indevidos ou executar a fiança sem notificação, o fiador pode buscar indenização por danos materiais e morais.\n

## 13. Contar com o benefício de ordem

O benefício de ordem, previsto no Código Civil, garante que o fiador só seja acionado depois que os bens do inquilino forem executados. O locador não pode escolher cobrar primeiro do fiador se o inquilino ainda tem patrimônio.

Na prática, o fiador pode exigir que a cobrança comece pelo devedor principal, o que reduz o risco de ser acionado prematuramente.

## Como usar esses direitos na prática

Se você é fiador ou está pensando em ser, o primeiro passo é ler o contrato com atenção e exigir que todos os termos estejam claros. Guarde uma cópia assinada e mantenha contato com o inquilino para saber se os pagamentos estão em dia.

Em caso de cobrança indevida, reúna as provas e procure orientação jurídica. Muitos desses direitos podem ser exercidos extrajudicialmente, com uma notificação formal.

## Perguntas frequentes sobre direitos do fiador

### O que fazer para não ser mais fiador?

Você pode pedir a exoneração em contratos por prazo indeterminado, com notificação ao locador. Em contratos com prazo fixo, a saída depende da concordância do locador ou do fim do prazo.

### Fiador pode ser preso?

Sim, em caso de dívida de aluguel, o fiador pode ser alvo de ação de despejo, mas a prisão civil por dívida de aluguel foi extinta. O risco é patrimonial, não de prisão.

### O fiador é responsável por danos ao imóvel?

Sim, se os danos forem causados pelo inquilino durante a locação e estiverem previstos no contrato. O fiador responde por esses valores, mas pode cobrar do inquilino depois.

### Como provar que a fiança terminou?

Guarde a notificação de exoneração com aviso de recebimento e o comprovante de devolução de documentos. Em caso de renovação, verifique se o contrato foi renovado sem sua anuência.

### O fiador pode cobrar taxa do inquilino?

Não há previsão legal para cobrança de taxa. O fiador pode, no entanto, negociar com o inquilino uma compensação, mas isso não faz parte dos direitos legais.

### A fiança cobre reajustes de aluguel?

Sim, desde que o reajuste esteja previsto no contrato e seja baseado em índice como o IGP-M, que teve variação mensal de 179,25% em dezembro de 2019, segundo o Banco Central do Brasil. O fiador deve estar ciente dos índices aplicáveis.

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Fonte (canonical): https://idecrim.com.br/direito-do-consumidor/13-direitos-do-fiador-aluguel-que-a-lei-protege/